Jump to content

Dear Gooners, to support the forum, thanks to disable your ad blocker !

Recommended Posts

ça me rappelle un peu une video que j'avais regardé il y a quelques années.

 

Pour l'instant, je ne suis que proprio de ma résidence principale mais peut être qu'à terme en changeant d'appartement, je mettrais celui que j'ai actuellement en location.

Edited by Neodraken

insta : @multimedianewsfr

Footix pour 1 an.

 

Link to post
Share on other sites
Il y a 7 heures, Neodraken a dit :

ça me rappelle un peu une video que j'avais regardé il y a quelques années.

 

Pour l'instant, je ne suis que proprio de ma résidence principale mais peut être qu'à terme en changeant d'appartement, je mettrais celui que j'ai actuellement en location.

 

Attention à la plu value. Si ton bien a pris de la valeur depuis que tu l'as acheté, il vaut peut-être mieux le revendre tant que c'est ta résidence principale puisque t'es exonéré d'impôt sur la plu value dans ce cas.

 

En plus, en mettant en loc un appart que tu as depuis des années, tu ne pourras quasiment rien déduire comme charge si tu déclares au réel.

 

Après c'est des calculs à faire :ok:

Andrey (Arshavin), s’il te plait, raconte moi une histoire de ton enfance, juste en quelques mots, si tu le peux.
[b]Andrey Arshavin : je suis né.[/b]

[center][img]http://img864.imageshack.us/img864/7827/fanart1103large2.jpg[/img][/center]

Link to post
Share on other sites
Il y a 12 heures, Madao a dit :

 

Non au final j'ai passé que 2 années à Nancy pour mon DUT :ok:. Après je me suis engagé et j'ai passé 8 ans sur une base aérienne en Picardie. Et cet été je suis muté à Cognac, en Charente, avec ma femme.

 

Du coup je pense qu'on va assez vite acheter une maison pour notre résidence principale et en parallèle j'investirai petit à petit dans la pierre, en commençant tranquillement par un petit studio ou T2 meublé. Après je pense que je me dirigerai vers de la colocation puisque c'est une des stratégies les plus rentables et ça me permettra se rester en contact avec la jeunesse, histoire d'éviter de devenir un vieux schnock quand je serai à la retraite :D

 

Et toi toujours à Nancy ? des petits apparts étudiants c'est pas ce qui doit manquer en plus ! tu pourrais peut-être commencer par là :)

 

Non non, Dijon depuis 6 ans, avec ma femme également où on a un appartement.

 

Meublé tu as raison, l'imposition est bien plus intéressante.

Moi j'hésite entre deux plans :

 

- Un petit Studio que je meublerais, près de la FAC de médecine, ma femme est infirmière au CHU donc avec le bouche-à-oreille je pense qu'il serait facile de renouveler les locataires.

- Un local professionnel, peut-être partir d'un lot de garages, avec des travaux pour en faire une sorte d'espace de coworking, ainsi je payerai un loyer en tant que freelance à ma SCI (déductible de mes charges pros du coup) et je louerais 1 ou 2 bureaux.

 

Pour le moment je suis plus intéressé par la deuxième possibilité vu que je profiterais moi-même du local, surtout que je pense recruter l'année prochaine et m'occuper un peu plus de la formation de stagiaires ou d'alternants.
 

Le but ultime étant, vers 40-45 ans, à louer l'appartement que j'occupe actuellement (une belle affaire faite avant le CoVid, 116.000€ pour 74m2 à 15min à pied du centre-ville), acheter un nouvel appartement dans une résidence plus cossue, et avoir un local pro avec 2-3 locations d'espaces de travail.

 

Moi je pense plutôt à la préparation de ma retraite, en tant qu'indépendant j'aurais une pension misérable et même ma femme fonctionnaire rien n'est garanti...

 

@Sick_Boy well done ! J'ai un an de plus que toi et un seul appart ^^

Edited by Auré

J'aime Kampberg.

Link to post
Share on other sites
Il y a 11 heures, Airais a dit :

Dans quelle région du coup ? 

 
Là où je vis à Limoges. Il y a sûrement beaucoup de villes plus intéressantes pour l'investissement (quoique Limoges ça a pris une belle tartine), mais je ne me vois pas acheter dans une ville que je ne connais pas.

 

Il y a 11 heures, Madao a dit :

Bientôt 3 apparts à 31 ans c'est déjà très bien, bien sûr que tu peux te considérer comme investisseur :D

 

Perso je vais attendre de bien connaître le coin de Cognac avant d'investir. J'espère pouvoir me lancer d'ici 1 an. En attendant je suis pas mal de formations gratuites sur youtube. Certaines chaînes comme vendeur de vérité ou easy mobilier sont des pépites. J'ai beaucoup appris sur les différents types de location, notamment celles qui te permettent de réduire considérablement les impôts (LMNP en tête).

 

Tu loues quoi comme type d'appartement ?

 

 

 

Ma compagne a un T2 dans l'ancien (Haussmannien) en hyper-centre et on a un studio (30m²) dans une résidence année 70 pareil en hypercentre à côté de la faculté de droit / mairie. Le troisième pour le moment je ne suis pas fixé sur ce que je prends (si je fais un placement patrimoine avec un bien semblable à ma compagne ou si je fais une résidence que je revendrai dans 10 ans).

De base je n'y connaissais rien. Voila comment j'ai procédé :

 

-> J'ai délimité où je voulais rechercher et j'ai préféré investir dans ma ville car ça fait 30 ans que j'y vis, que je connais les quartiers, les immeubles par coeur. Résultat lorsque je vois un bien, je sais rapidement si c'est intéressant ou non, je ne me prends pas la tête et il y a peu de chance que je me fasse avoir.  Les biens ne sont pas gérés par agence donc en plus je dois être sur place pour les locataires en cas de pépin.

 

-> J'ai regardé pendant une année les prix de l'immobilier dans les agences, sur leboncoin. J'ai regardé ce qui se vendait, ce qui ne se vendait pas, à quel prix, pourquoi etc. 

 

-> J'avais déjà la maison, ma compagne n'avait rien en immobilier donc je lui ai fait faire un placement plus patrimoine avec un appartement dans un ancien hotel particulier. Elle l'a achetée avant le COVID, depuis les prix ont flambés, aujourd'hui il partirait 20K plus cher déjà. Même si ça reste plus un placement long terme qu'un investissement, il est aussi très rentable, bref c'était un super coup.

 

-> Ensuite vu que ça a bien fonctionné et avec l'expérience du premier, on a pris dans le même quartier et proche de la faculté de droit un bien différent, plus orienté sur l'investissement et une forte rentabilité, c'est à dire un studio histoire de diversifier. On l'a payé 40K pour 30m ², il est très bien situé et il a un parking, et le loyer sera important. Il y a en plus quelques travaux dessus à faire qui vont nous permettre de défiscaliser par rapport au premier appartement. Je l'ai acheté cette année, je pense que je fais quelques travaux, je le revendrai aussi 10, 15K supplémentaire sans problème.

 

-> Là on recherche un troisième bien, mais le marché est devenu très compliqué. Les prix sont délirants, très peu de bonnes affaires, les appartements partent en 1 heure au prix. Les gens achètent n'importe quoi.  Donc bon, je suis patient et j'attends. 

 

-> Après les 3 j'arrête pour les 5 prochaines années le temps de stabiliser, voir de rembourser le studio, puis je continuerai peut-être selon ce que souhaite ma compagne aussi.

Si je peux te filer quelques conseils :

 

-> Choisir son projet : est-ce que ce sont des appartements que je souhaite conserver longtemps, me faire un patrimoine, où est-ce que tu veux juste faire de la rentabilité rapidement ? Si tu veux faire de la rentabilité rapidement, c'est mathématique, tu prends que des studios, un maximum, et c'est la solution la plus rapide. 
Autrement je te conseille de diversifier ton patrimoine, studio, T2, etc. Car studio plus difficile à gérer (locataires changent bcp).

 

-> Faire le point avec sa banque : tu présentes le projet à ton banquier, il faut qu'il comprenne et qu'il t'accorde une réponse de principe (on vous suit jusqu'à 100k euros par exemple). Si ce n'est pas le cas, tu changes de banque. Pour être en position de force devant le banquier

 

- ne jamais être à découvert, super gestion des comptes.

- si tu es là depuis un moment ça compte aussi.

- ne pas avoir 30 000 crédits surtout à la conso en cours.
- une bonne situation (CDI, fonction publique).

- de l'épargne de précaution.

- être en bonne santé.

Voila il y a plein de leviers de négociation. Moi j'ai fait un document de 3/4 pages résumant ma situation à ma conseillère, en 48h j'avais l'accord pour le troisième appartement. Entre ma maison, les appartements, je pense qu'on sera à 500k de crédits négociés sans aucun apport à chaque fois (sauf ma compagne qui sur son appartement avait souhaité, mais ce n'est pas obligatoire).

 

-> Ne pas se jeter sur le premier bien. Faire une liste des critères importants pour toi. Pour moi c'est en priorité :

 

- localisation

- copropriété (immeuble en bon état ou pourri).

- agencement des pièces et luminosité.

- prix / rentabilité.

Je ne prends que des appartements qui se remboursent où dégagent de l'argent pour payer les impôts, les charges etc. Dans mon budget ça ne me coûte rien hormis en impôt.

 

-> Une fois que tu as sélectionné le type de bien que tu cherches :

 

- te mettre en contact avec les agences (tu souhaites une résidence par exemple, savoir qui fait le syndic, te mettre en contact avec cette agence car elle aura sûrement les appartements à la vente).

- actualiser le boncoin très très très très très très régulièrement. Chez moi si je n'appelle pas 15 minutes après la publication de l'annonce le bien est pratiquement parti déjà, d'où l'importance de mettre les agences au courant de ton projet pour aussi voir des appartements avant la mise en ligne de l'annonce.

 

-> Ne jamais se laisser embarquer sur la surenchère. Avant de visiter l'appartement tu fais tes calculs. C'est rentable jusqu'à 115k, ba c'est 115K, pas 116, sinon aurevoir, tu trouveras mieux plus tard.  Malheureusement négociation impossible en ce moment car c'est marché vendeur. Après si le bien te plaît que tout est ok, tu fais offre au prix, tu verouilles tout de suite et tu insistes bien auprès de la personne ou de l'agence, sinon tu peux te faire couiller.

 

 

-> Enfin une fois que tu as l'appartement, bien s'entourer avec un super notaire pour la signature (très important) et si tu fais du LMNP je te conseille de faire au réel avec de l'amortissement donc il te faudra obligatoirement un comptable.

Voila, désolé pour le pavé mais c'est vaste. Je n'ai pas fait tout ça seul, je l'ai fait avec ma compagne. De base je n'ai pas d'épargne, j'ai vécu en logement social toute mon enfance et l'argent a servi a payé mes études. Néanmoins j'ai commencé à faire tout ça lorsque j'ai eu une situation (je suis dans la fonction publique) et ma compagne est elle aussi en CDI et a par contre beaucoup d'épargne. 
Pour le faire actuellement (à cause du COVID) seul je pense qu'il faut une très bonne situation car les prêts sont difficiles à obtenir, moi j'ai des banques qui ont refusé pour le troisième appartement alors que j'économise plus de 500 euros par mois (1000 parfois) et que ma compagne avait en épargne le montant de l'appartement... 

Dernier point avant de vous lancer, calculer bien vos impôts, frais annexes etc... Un bien même remboursé avec la banque ne rapportera en net qu'environ 50% du loyer une fois les frais payés. Voila l'immobilier c'est un bon placement, mais ce n'est pas incroyable non plus.

 

Je conseille aussi d'avoir 20K d'épargne de précaution au cas où vous ayez des problèmes sur un logement, des travaux de copro etc...

 

Puis surtout il y a d'autres placements intéressants (parts d'entreprises dans des entreprises innovantes, assurances vie) histoire de se diversifier.


 

 


 

  • Like 2
Link to post
Share on other sites

Très intéressant votre discussion. Moi je suis un grand flemmard pour ces choses là, jamais je pourrai faire tout ça même si ça m'intéresse beaucoup. 

Si des gens s'y connaissent : que conseillez vous comme investissements pour des gens qui n'ont pas énormément d'économies ? genre 10/20K. Qu'est ce qui peut être intéressant pour ce genre de somme, en pas trop chiant. 

Link to post
Share on other sites
Il y a 2 heures, Auré a dit :

Non non, Dijon depuis 6 ans, avec ma femme également où on a un appartement.

 

Meublé tu as raison, l'imposition est bien plus intéressante.

Moi j'hésite entre deux plans :

 

- Un petit Studio que je meublerais, près de la FAC de médecine, ma femme est infirmière au CHU donc avec le bouche-à-oreille je pense qu'il serait facile de renouveler les locataires.

- Un local professionnel, peut-être partir d'un lot de garages, avec des travaux pour en faire une sorte d'espace de coworking, ainsi je payerai un loyer en tant que freelance à ma SCI (déductible de mes charges pros du coup) et je louerais 1 ou 2 bureaux.

 

Pour le moment je suis plus intéressé par la deuxième possibilité vu que je profiterais moi-même du local, surtout que je pense recruter l'année prochaine et m'occuper un peu plus de la formation de stagiaires ou d'alternants.
 

Le but ultime étant, vers 40-45 ans, à louer l'appartement que j'occupe actuellement (une belle affaire faite avant le CoVid, 116.000€ pour 74m2 à 15min à pied du centre-ville), acheter un nouvel appartement dans une résidence plus cossue, et avoir un local pro avec 2-3 locations d'espaces de travail.

 

Moi je pense plutôt à la préparation de ma retraite, en tant qu'indépendant j'aurais une pension misérable et même ma femme fonctionnaire rien n'est garanti...

 

@Sick_Boy well done ! J'ai un an de plus que toi et un seul appart ^^


Comme dit plus haut, si ton appartement a pris de la valeur, au moment de le quitter, ça peut valoir le coup de le vendre car en résidence principale tu es exonéré de taxe sur la plus value. Donc tu fais 30k de bénéfice, c'est 30k dans ta poche, c'est pas négligeable je trouve.

La SCI se fait beaucoup pour éviter l'imposition sur les biens immobiliers, mais au final ce que tu ne paies pas en impôt au cours du remboursement de l'appartement tu le paies à la sortie à cause de l'abattement, ton appartement est taxé sur une très grosse partie.

 

Après moi je suis dans le même optique que toi, j'ai pas spécialement l'objectif d'en vivre, mais je me pose des questions sur ma retraite et surtout je ne veux pas me retrouver bloquer à 40 - 45 ans car je n'ai pas l'argent pour faire ce dont j'ai envie.

 

Je pense que tes deux projets sont viables, après si tu souhaites te retrouver dans une situation avantageuse à 40 - 45 ans, ce qui va arriver rapidement, les studios permettront d'aller assez vite si t'as du temps à y consacrer. Local pro je n'en fait pas, j'ai des potes qui l'ont fait mais j'ai pas d'expérience dessus.

il y a 40 minutes, Hamza59 a dit :

Très intéressant votre discussion. Moi je suis un grand flemmard pour ces choses là, jamais je pourrai faire tout ça même si ça m'intéresse beaucoup. 

Si des gens s'y connaissent : que conseillez vous comme investissements pour des gens qui n'ont pas énormément d'économies ? genre 10/20K. Qu'est ce qui peut être intéressant pour ce genre de somme, en pas trop chiant. 


Alors en placement financier je suis assez limité, ce que je peux te conseiller. :

 

-> Epargne de précaution sur livret A (à toi de déterminer le montant, certains ont besoin de 3k, d'autres de 20k, ça dépend des sensibilités. Je pense que 5k c'est suffisant mais ce n'est que mon avis).

 

-> Après assurance vie ça reste le mieux, pareil selon ta sensibilité. Aujourd'hui une assurance vie en fond euro ça n'a aucun intérêt, tu perdras de l'argent. Si tu souhaites un placement sans risque avec rentabilité de 2/3 % je te conseille du 70 fonds euro 30 actions voir 50 / 50. Il y a aussi parfois des portfeuilles avec des actions à risque modéré en 100% actions. Si tu souhaites par contre prendre plus de risque pour une meilleure rentabilité, c'est possible, mais selon moi ça ne doit être que de l'argent que tu peux te permettre de perdre. 

 

Sachant qu'une assurance-vie c'est important de l'alimenter mensuellement pour avoir plusieurs points d'entrés sur les actions. Donc pas obligé de verser 5/10k puis ne rien faire, il vaut mieux mettre 1K à l'ouverture puis alimenter de 100, 150 euros voir plus par mois pour lisser. 

Personnellement j'ai une assurance vie risquée sur laquelle je verse 150 euros par mois, c'est du bonus, je lisse le risque en la laissant travailler sur 8/10 ans et en ayant un portefeuille assez rempli d'actions. Si ça marche tant mieux ça me fera un petit bonus quand j'en aurais besoin dans 10 ans, sinon tant pis, j'ai l'immobilier à côté et une autre assurance vie moins risquée.


Voila, à prendre avec du recul, je suis assez limité sur placement financier, donc pour ça j'ai pris un conseiller en patrimoine qui m'a explique tout ça, je te redis en gros ce que j'ai pu voir avec lui.

 

Link to post
Share on other sites

Très intéressant :ipb20:

 

C'est vrai qu'en ce moment le marché est pourri, dommage car les taux sont vraiment bas... Il y a deux ans on a obtenu 1.5% en ayant quasiment un quart d'apport, aujourd'hui tu as 0.95% facilement...

 

Sinon pour l'épargne je fais à peu près comme toi @Sick_Boy :

 

Epargne de précaution sur Livret A - Pas pour le rentabilité mais pour parer aux imprévus (bagnole...) et se faire plaisir à l'occasion (vacances, achats exceptionnels).

Epargne de placement - Pour un futur projet immobilier, 60% en action et 40% en fond EURO. Pour les actions j'ai pris un truc basé sur le développement durable... pas très rentable pour l'instant.

Plan d'Epargne Retraite - Pas forcément rentable mais les versements sont déductibles des impôts jusqu'à un certain montant, et comme en ce moment j'en paye beaucoup...

 

Mais on ne peut pas vraiment parler de rentabilité avec tout ça, je pense que c'était ta question @Hamza59.
En fait tout dépend de ta situation perso : est-ce que tu es propriétaire de ton logement, hébergé à titre gratuit ou locataire ?

Si tu es propriétaire ou hébergé, je te conseillerais soit de garder tes fonds pour l'achat de ta résidence principale (ne jamais tout mettre en apport d'ailleurs), soit acheter un petit studio et le louer. Mais il faut faire un calcul de rentabilité, le but étant que le projet s'auto-finance rapidement pour que tu commences à toucher des loyers "dans ta poche".

J'aime Kampberg.

Link to post
Share on other sites

@Auré je suis locataire, je n’utilise pas les moyens type livret A etc, ainsi que les prêts avec intérêts usuriers (principe religieux). 

C’est pour ça qu’il me faut de la créativité lol à part économiser encore 10 20 ans pour arriver à payer cash un logement, pour y habiter ou louer, je n’ai pas vraiment d’idée dans quoi investir

Link to post
Share on other sites
il y a 16 minutes, Hamza59 a dit :

@Auré je suis locataire, je n’utilise pas les moyens type livret A etc, ainsi que les prêts avec intérêts usuriers (principe religieux). 

C’est pour ça qu’il me faut de la créativité lol à part économiser encore 10 20 ans pour arriver à payer cash un logement, pour y habiter ou louer, je n’ai pas vraiment d’idée dans quoi investir


Il n’y a rien d’autre à faire dans notre situation lol.

 

J’aurais déjà investit depuis longtemps sinon vu mon tempérament de bosseur acharné. J’enchaîne les heures comme pas deux pour pouvoir accélérer justement les délais d’attente. 
 

Dans ce cas précis (pas de crédit, pas d’assurance vie etc.) il n’y a que le commerce qui peut t’aider mais c’est très risqué. Tu peux t’enrichir comme t’appauvrir. Personnellement je suis très craintif et je n’ai pas une fibre commerciale très développé ou encore une créativité me permettant de me démarquer donc je ne me suis pas lancé. 
 

Force !

314050001525005219.gif

 

Link to post
Share on other sites
il y a une heure, Hamza59 a dit :

@Auré je suis locataire, je n’utilise pas les moyens type livret A etc, ainsi que les prêts avec intérêts usuriers (principe religieux). 

C’est pour ça qu’il me faut de la créativité lol à part économiser encore 10 20 ans pour arriver à payer cash un logement, pour y habiter ou louer, je n’ai pas vraiment d’idée dans quoi investir

 

Malheureusement, en France si je ne me trompe pas on peut pas acheter de maison sans passer par une banque... Je suis dans la même situation que vous :/ Mais bon c'est comme ça.

 

@Mohito : Pour ouvrir un business, on peut faire un prêt ?

 

@Hamza59 : Que penses tu des banques islamiques, ça me paraît un peu (beaucoup) hypocrite non ?

180612104627594490.jpg

Link to post
Share on other sites
il y a 26 minutes, Kloro a dit :

Malheureusement, en France si je ne me trompe pas on peut pas acheter de maison sans passer par une banque... Je suis dans la même situation que vous :/ Mais bon c'est comme ça.

Tu veux dire, en mettant l'argent en banque ?

Car si tu parles du crédit, rien n'oblige à en faire un, tu peux payer un bien cash sans aucun problème.

 

Il y a 1 heure, Hamza59 a dit :

@Auré je suis locataire, je n’utilise pas les moyens type livret A etc, ainsi que les prêts avec intérêts usuriers (principe religieux). 

C’est pour ça qu’il me faut de la créativité lol à part économiser encore 10 20 ans pour arriver à payer cash un logement, pour y habiter ou louer, je n’ai pas vraiment d’idée dans quoi investir

Ah oui je n'avais pas pensé à ça !

 

Dans ce cas le seul truc que je vois, je m'étais intéressé rapidement au SCPI, le principe est pas mal et c'est peut-être compatible avec tes principes, en gros une SCPI c'est une société qui a un parc immobilier, tu leur fourni des fonds pour acquérir d'autres biens, en contrepartie ils te cèdent des parts, qui se concrétisent en dividendes.

 

En gros, tu ne fais pas chier à acheter un appart et à le louer, c'est la SCPI qui le fait, toi tu fournis juste les fonds au départ et ensuite tu récupères des sous de façon mensuelle ou trimestrielle.

Edited by Auré

J'aime Kampberg.

Link to post
Share on other sites
il y a 40 minutes, Kloro a dit :

 

Malheureusement, en France si je ne me trompe pas on peut pas acheter de maison sans passer par une banque... Je suis dans la même situation que vous :/ Mais bon c'est comme ça.

 

@Mohito : Pour ouvrir un business, on peut faire un prêt ?

 

@Hamza59 : Que penses tu des banques islamiques, ça me paraît un peu (beaucoup) hypocrite non ?


Non il me semble que comme a dit Auré, on peut payer cash un bien sans passer par une banque. 

 

Le prêt est pas interdit chez nous, c'est l'usure. C'est compliqué à expliquer rapidement. Mais les prêts avec intérets à la banque sont strictement interdits sans aucune divergence, aucune excuse n'est acceptable pour un prêt avec intéret dans les banques qu'on connait. 
 

Pour les banques islamiques, honnêtement je ne sais pas. Je m'y suis jamais intéressé en vrai, de fond en comble, pour m'exprimer là dessus. Mais je vais demander à mon professeur de droit ! 

 

@Auré : Merci pour le filon je note pour m'y intéresser de + près et voir si ça peut me convenir, merci à toi !

 

Si y'a des autres personnes aptes à donner des filons, dans quoi investir, on prend les gars lets go lol

Link to post
Share on other sites
Il y a 1 heure, Hamza59 a dit :

@Auré je suis locataire, je n’utilise pas les moyens type livret A etc, ainsi que les prêts avec intérêts usuriers (principe religieux). 

C’est pour ça qu’il me faut de la créativité lol à part économiser encore 10 20 ans pour arriver à payer cash un logement, pour y habiter ou louer, je n’ai pas vraiment d’idée dans quoi investir


Sans banque ni produit d'assurance, ni bourse etc je ne vois qu'une seule solution (après il en existe sûrement d'autre). Effectivement le commerce et l'entreprenariat, mais ça reste risqué.

Sinon une piste à creuser en immobilier :

 

-> Tu travailles un maximum pendant 4 / 5 ans, voir plus si nécessaire. Tu achètes cash un appartement qui a du potentiel mais qui est très peu cher et nécessite beaucoup de travaux. Tu vis dedans et tu déclares que c'est ta résidence principale. Tu refais tout toi même dedans. Une fois les travaux terminés, tu le revends avec une plus value importante éxonérée d'imposition. Puis tu refais pareil plusieurs fois.

Bon ça demande d'être bon bricoleur, beaucoup d'abnegation et de ne pas avoir d'enfant et une compagne très compréhensive. Après en immobilier et sans la banque c'est le seul moyen de se faire, 20, 30, 40k ou plus sans être taxé.

 

Tu fais des sauts de puce comme ça en prenant à chaque fois 20k de plus value. Je connais certaines personnes qui sur des maisons ont fait 50, 100k voir plus de plus value. 
 

 

Link to post
Share on other sites
il y a 1 minute, Sick_Boy a dit :


Sans banque ni produit d'assurance, ni bourse etc je ne vois qu'une seule solution (après il en existe sûrement d'autre). Effectivement le commerce et l'entreprenariat, mais ça reste risqué.

Sinon une piste à creuser en immobilier :

 

-> Tu travailles un maximum pendant 4 / 5 ans, voir plus si nécessaire. Tu achètes cash un appartement qui a du potentiel mais qui est très peu cher et nécessite beaucoup de travaux. Tu vis dedans et tu déclares que c'est ta résidence principale. Tu refais tout toi même dedans. Une fois les travaux terminés, tu le revends avec une plus value importante éxonérée d'imposition. Puis tu refais pareil plusieurs fois.

Bon ça demande d'être bon bricoleur, beaucoup d'abnegation et de ne pas avoir d'enfant et une compagne très compréhensive. Après en immobilier et sans la banque c'est le seul moyen de se faire, 20, 30, 40k ou plus sans être taxé.

 

Tu fais des sauts de puce comme ça en prenant à chaque fois 20k de plus value. Je connais certaines personnes qui sur des maisons ont fait 50, 100k voir plus de plus value. 
 

 


Oui c'est ce à quoi je pensais par rapport à l'immobilier, c'est la seule solution que je vois personnellement.

 

C'est pour ça qu'il faut explorer d'autres horizons lol, merci à toi pour les conseils Sick

Link to post
Share on other sites

@Auré Ca marche, mes proches m'ont souvent dit que si t'as pas un prêt immobilier tu pouvais pas acheter de maison, je vais me renseigner du coup (bon j'ai pas encore 200K cash :p)

 

@Hamza59 : Hésite pas à me dire ce que dit ton prof ;) Au final les banques islamiques je trouve qu'il change le système mais en soit l'intérêt est bien là mais déguisé. Tu veux acheter une maison à 100 €, il te l'achète pour toi et te le vende à 150 €. Y a 2 versions sur ce truc, mais bon pour l'instant je me range du côté des gens qui trouvent ça un peu hypocrite (je peux comprendre)

180612104627594490.jpg

Link to post
Share on other sites
il y a 20 minutes, Kloro a dit :

Pour ouvrir un business, on peut faire un prêt ?


Non mais je parle des commerces nécessitant pas plus de la somme évoquée. Sinon si prêt il y a, c’est mort.

314050001525005219.gif

 

Link to post
Share on other sites
il y a 14 minutes, Kloro a dit :

@Auré Ca marche, mes proches m'ont souvent dit que si t'as pas un prêt immobilier tu pouvais pas acheter de maison, je vais me renseigner du coup (bon j'ai pas encore 200K cash :p)

 

@Hamza59 : Hésite pas à me dire ce que dit ton prof ;) Au final les banques islamiques je trouve qu'il change le système mais en soit l'intérêt est bien là mais déguisé. Tu veux acheter une maison à 100 €, il te l'achète pour toi et te le vende à 150 €. Y a 2 versions sur ce truc, mais bon pour l'instant je me range du côté des gens qui trouvent ça un peu hypocrite (je peux comprendre)

Je te tiens au jus :)

 

 

Link to post
Share on other sites
Il y a 5 heures, Sick_Boy a dit :


Sans banque ni produit d'assurance, ni bourse etc je ne vois qu'une seule solution (après il en existe sûrement d'autre). Effectivement le commerce et l'entreprenariat, mais ça reste risqué.

Sinon une piste à creuser en immobilier :

 

-> Tu travailles un maximum pendant 4 / 5 ans, voir plus si nécessaire. Tu achètes cash un appartement qui a du potentiel mais qui est très peu cher et nécessite beaucoup de travaux. Tu vis dedans et tu déclares que c'est ta résidence principale. Tu refais tout toi même dedans. Une fois les travaux terminés, tu le revends avec une plus value importante éxonérée d'imposition. Puis tu refais pareil plusieurs fois.

Bon ça demande d'être bon bricoleur, beaucoup d'abnegation et de ne pas avoir d'enfant et une compagne très compréhensive. Après en immobilier et sans la banque c'est le seul moyen de se faire, 20, 30, 40k ou plus sans être taxé.

 

Tu fais des sauts de puce comme ça en prenant à chaque fois 20k de plus value. Je connais certaines personnes qui sur des maisons ont fait 50, 100k voir plus de plus value. 
 

 

 

D'accord avec tout ce que tu dis.

 

Attention toutefois à ne pas tomber dans le statut de marchand de bien professionnel en faisant ça. Je crois qu'il n'y a rien de précis dans les lois mais il y a une limite assez floue à ne pas franchir lorsqu'on revend plusieurs résidences principales en peu de temps. 

Si ce sont des ventes dues à des mutations ou des changements de vie il n'y a pas de soucis. Si ce n'est pas le cas, au bout d'un moment le fisc viendra mettre son nez là dedans.

 

Mais c'est clair que c'est un bon moyen de se faire du cash !

 

J'en fais l'expérience avec la vente de mon appart, acheté 95000 il y a 4 ans, vendu 115000 euros cet été.

Edited by Madao

Andrey (Arshavin), s’il te plait, raconte moi une histoire de ton enfance, juste en quelques mots, si tu le peux.
[b]Andrey Arshavin : je suis né.[/b]

[center][img]http://img864.imageshack.us/img864/7827/fanart1103large2.jpg[/img][/center]

Link to post
Share on other sites

Vous oubliez un truc quand même c'est que vous êtes taxé par le notaire à minimum 8% voir 10% en moyenne. Cela veut dire que vous devez faire un bénéfice d'au moins 20% sur l'appartement pour être gagnant rapidement. En France vous serez obligé de passer par le notaire afin d'authentifier l'acte de cession (pour les impôts) mais vous pouvez payer votre bien cash (attention je parle pas de liquide mais d'un virement bancaire authentifier) 

 

Egalement il faut faire très attention au statut de marchand car cela est jugé uniquement par l'administration fiscale et c'est très flou (aucune loi précise le nombre etc c'est au bon vouloir)

 

Le plus rentable de ce que je connais à l'heure actuelle achat d'une maison / appartement un peu délabrer ou non terminée mais structure non endommagé (charpente, mur porteur etc car les cout sont exorbitant ) et ensuite tu retape tu feras beaucoup de plus value car il y à toute la main d'œuvre que tu feras gratuitement (ton temps libre) c'est une plus value qui sera sur le prix.

 

Par exemple mon cas personnel une maison de 100m² Ossature bois sur un terrain de 7ares : achat 150 000€, il restait à faire plomberie, chappe et tous les aménagement intérieur placo etc, soit environ 50 000€ de matière / travaux actuellement elle est en location via une SCI à 850 € / mois elle peut être remboursé sans revente au bout de 20 ans ou bien vendu actuellement dans les alentours de 300 000€. L'avantage d'une SCI c'est par rapport au déclaration d'impôt principalement car je ne déclare pas de revenu personnel supplémentaire 

Edited by Jacky90
  • Like 1
Link to post
Share on other sites
Il y a 13 heures, Jacky90 a dit :

Vous oubliez un truc quand même c'est que vous êtes taxé par le notaire à minimum 8% voir 10% en moyenne. Cela veut dire que vous devez faire un bénéfice d'au moins 20% sur l'appartement pour être gagnant rapidement. En France vous serez obligé de passer par le notaire afin d'authentifier l'acte de cession (pour les impôts) mais vous pouvez payer votre bien cash (attention je parle pas de liquide mais d'un virement bancaire authentifier) 

 

Egalement il faut faire très attention au statut de marchand car cela est jugé uniquement par l'administration fiscale et c'est très flou (aucune loi précise le nombre etc c'est au bon vouloir)

 

Le plus rentable de ce que je connais à l'heure actuelle achat d'une maison / appartement un peu délabrer ou non terminée mais structure non endommagé (charpente, mur porteur etc car les cout sont exorbitant ) et ensuite tu retape tu feras beaucoup de plus value car il y à toute la main d'œuvre que tu feras gratuitement (ton temps libre) c'est une plus value qui sera sur le prix.

 

Par exemple mon cas personnel une maison de 100m² Ossature bois sur un terrain de 7ares : achat 150 000€, il restait à faire plomberie, chappe et tous les aménagement intérieur placo etc, soit environ 50 000€ de matière / travaux actuellement elle est en location via une SCI à 850 € / mois elle peut être remboursé sans revente au bout de 20 ans ou bien vendu actuellement dans les alentours de 300 000€. L'avantage d'une SCI c'est par rapport au déclaration d'impôt principalement car je ne déclare pas de revenu personnel supplémentaire 

 

Franchement c'est facile. Comme tu le dis, des travaux de décoration, ça ne coûte rien. Tu prends un appartement délabré, tu poses un stratifié, tu refais les murs, les peintures, tu montes une cuisine, tu casses une ou deux cloisons, tu refais un peu la SDB... Ce sont des travaux qui ne coutent pratiquement rien si tu fais toi-même. Disons que sur une petite surface style studio ça te coûte 5000 balles grand maximum, et derrière ton bien prend 15k de plus value sans problème. 

Sur des grandes surfaces comme les maisons, c'est encore plus énorme, tu multiplies le bénéfice comme tu dis. J'ai déjà vu des gens faire 60k de bénéfice sur une maison en ayant refait deux trois trucs sur un été et changer quelques fenêtres... Le seul truc c'est que lorsque tu mets le bien en vente il doit être nickel, comme sorti d'un catalogue. Les gens lorsqu'ils ont l'impression du neuf ils sont prêts à payer plus cher et là tu te fais un beau billet.


SCI je me permets de rebondir sur ce que tu dis. Alors oui l'imposition elle est nulle contrairement à une location nue ou un LMNP. Par contre tout ce que tu ne paies pas en impôt maintenant tu le paieras à la sortie lors de la revente du bien avec l'abattement. En gros la SCI te permet de comprendre la perte de valeur du bien chaque année ce qui te permets de ne pas payer d'impôt (vu qu'en France tu n'es imposé que sur ce que tu gagnes et que ta société ici ne dégage pas de bénéfices avec ce montage).

Par contre, lorsque tu vas revendre tu vas tout reperdre.


Exemple : un appartement X acheté 80k euros en SCI, je pars du principe qu'il perd 5k de valeur par année (je dis une connerie hein), ba au bout de 10 ans lorsque je veux revendre, il a perdu 50k de valeur, donc sa valeur estimée par le FISC c'est 30k. Mais si en réalité je le vends 80k car le marche s'est stabilisé, ba le fisc considère que je fais une plus value de 50k dessus, et je suis taxé sur ces 50k de plus value. Donc au final tu paies à ce moment là tous les impôts non payés sur des années.
La SCI pour moi c'est plus de la transmission. Les impôts y a pas de miracle, c'est du LMNP, du déficit foncier etc. En France le seul moyen d'éviter l'impôt c'est de sortir les billets pour rénover tes biens en te disant que ça sera remboursé par la réduction d'impôt.

 

Les maisons en locatif c'est particulier, enfin je m'y connais moins. Après ça dépend du projet de vie, plus tard ça peut faire une résidence secondaire ou principale gratuite aussi une fois que ça a fini de tourner. De toute manière lorsqu'on est à un endroit qui permet de faire une opération neutre (le bien rembourse tout seul le crédit voir d'autres frais) il ne faut pas hésiter, ça reste une très bonne opération. Sachant que comme je l'ai dis les petites surfaces c'est royale ( Le studio que je viens de prendre 50k tout compromis, 30m² avec parking, 5k de travaux, 450 de loyer mensuel, bien remboursé en 10 ans).

Petite question justement, pourquoi ne pas avoir revendu directement après les travaux pour faire une grosse plus value et pourquoi avoir mis en location ?

 

 

 

Link to post
Share on other sites

des conseils sur l'investissement en Entreprise?

ça me tente davantage que l'immobilier

totti-2-450x150.png
Pelé:"He is the best player in the world; He has just been a little unlucky in the past.";                   Maradona: "Totti is the world's number one" ;                     Mourinho: "He's the best player in the Italian championship in terms of spectacle and quality of play."                    Ferguson: "Totti is the fantastic player";                           Wenger: "Totti is a top, top class player. He used to play in behind the strikers and then one day they had no central striker so they played him up front and won game after game. He suddenly became the topscorer in Italy as a central striker. That means this guy has absolutely everything"             Platini: " Totti est un artiste du football. Son seul défaut est d'être romain."

Link to post
Share on other sites
Il y a 18 heures, Sick_Boy a dit :

 

Franchement c'est facile. Comme tu le dis, des travaux de décoration, ça ne coûte rien. Tu prends un appartement délabré, tu poses un stratifié, tu refais les murs, les peintures, tu montes une cuisine, tu casses une ou deux cloisons, tu refais un peu la SDB... Ce sont des travaux qui ne coutent pratiquement rien si tu fais toi-même. Disons que sur une petite surface style studio ça te coûte 5000 balles grand maximum, et derrière ton bien prend 15k de plus value sans problème. 

Sur des grandes surfaces comme les maisons, c'est encore plus énorme, tu multiplies le bénéfice comme tu dis. J'ai déjà vu des gens faire 60k de bénéfice sur une maison en ayant refait deux trois trucs sur un été et changer quelques fenêtres... Le seul truc c'est que lorsque tu mets le bien en vente il doit être nickel, comme sorti d'un catalogue. Les gens lorsqu'ils ont l'impression du neuf ils sont prêts à payer plus cher et là tu te fais un beau billet.


SCI je me permets de rebondir sur ce que tu dis. Alors oui l'imposition elle est nulle contrairement à une location nue ou un LMNP. Par contre tout ce que tu ne paies pas en impôt maintenant tu le paieras à la sortie lors de la revente du bien avec l'abattement. En gros la SCI te permet de comprendre la perte de valeur du bien chaque année ce qui te permets de ne pas payer d'impôt (vu qu'en France tu n'es imposé que sur ce que tu gagnes et que ta société ici ne dégage pas de bénéfices avec ce montage).

Par contre, lorsque tu vas revendre tu vas tout reperdre.


Exemple : un appartement X acheté 80k euros en SCI, je pars du principe qu'il perd 5k de valeur par année (je dis une connerie hein), ba au bout de 10 ans lorsque je veux revendre, il a perdu 50k de valeur, donc sa valeur estimée par le FISC c'est 30k. Mais si en réalité je le vends 80k car le marche s'est stabilisé, ba le fisc considère que je fais une plus value de 50k dessus, et je suis taxé sur ces 50k de plus value. Donc au final tu paies à ce moment là tous les impôts non payés sur des années.
La SCI pour moi c'est plus de la transmission. Les impôts y a pas de miracle, c'est du LMNP, du déficit foncier etc. En France le seul moyen d'éviter l'impôt c'est de sortir les billets pour rénover tes biens en te disant que ça sera remboursé par la réduction d'impôt.

 

Les maisons en locatif c'est particulier, enfin je m'y connais moins. Après ça dépend du projet de vie, plus tard ça peut faire une résidence secondaire ou principale gratuite aussi une fois que ça a fini de tourner. De toute manière lorsqu'on est à un endroit qui permet de faire une opération neutre (le bien rembourse tout seul le crédit voir d'autres frais) il ne faut pas hésiter, ça reste une très bonne opération. Sachant que comme je l'ai dis les petites surfaces c'est royale ( Le studio que je viens de prendre 50k tout compromis, 30m² avec parking, 5k de travaux, 450 de loyer mensuel, bien remboursé en 10 ans).

Petite question justement, pourquoi ne pas avoir revendu directement après les travaux pour faire une grosse plus value et pourquoi avoir mis en location ?

 

 

 

 

Oui oui j'ai pas dis que c'était compliqué de faire un bénéfice mais simplement il faut faire un minimum de marge c'est tout, comme tu dis sur une maison les marges seront plus grosse (les dépenses aussi mais bon tu t'y retrouve) 

 

Attention quand je parlais de la SCI ce n'était pas pour ne pas payer d'impôt c'est simplement que cela t'allège tes impots personnel, si tu as un bien secondaire en perso et que tu le loue tu te fais assassiné, si c'est t'as SCI : c'est bon cela ne change rien à tes revenus. Pour la SCI tu peux faire un truc que j'ai déjà tu revends à toi même, par exemple j'avais revendu une maison 50k sous ça valeur à moi même puis revendu à un particulier à sa juste valeur, j'ai économisé pas mal d'impot mais c'est du montage financier au final.

 

Je loue la maison car je n'ai pas besoin de faire un bénéfice immédiat, elle est actuellement au nom de ma SCI familiale (pour que ma femme ne soit pas à la rue) et que cela me rapporte un revenu mensuel pour s'autofinancer, en gros d'ici 20 ans cette maison ce sera rembourser et m'amènera un bénéfice pour moi et encore + si je la revends avec quelque travaux avant (je précise que j'ai 28 ans). Comme on dis la seule chose qui rapportera toujours c'est la pierre.

Link to post
Share on other sites
Il y a 5 heures, Neodraken a dit :

Je voudrais acheter une clim mobile pour chez moi, quelqu'un a déjà essayé ?

Pas vraiment une clim' mais j'ai investi dans un Dyson Pure Cool Link et c'est vraiment top.

Je l'utilise pour ma journée de boulot à puissance 5/6 sur 9, et en mode nuit à 4 avec un minuteur pour qu'il s'arrête tout seul.
Il épure l'oxygène et le système fait une sorte de bise, comme un vent léger, plutôt qu'un gros courant d'air.
Et c'est beaucoup moins bruyant qu'un ventilo.

Sinon mon père qui était chauffagiste m'a toujours dit que le meilleur fabricant de clim était LG.

J'aime Kampberg.

Link to post
Share on other sites
×
×
  • Create New...

Important Information

By using this site, you agree to our We have placed cookies on your device to help make this website better. You can adjust your cookie settings, otherwise we'll assume you're okay to continue..